SOURCE| Business Immo| 15.11.2018

En 2050, 25 % de la population mondiale vivra en Afrique, soit 2,5 milliards d’individus, dont plus d’un milliard d’urbains. Cette croissance démographique va considérablement augmenter la demande de logements et également permettre l’émergence de nouvelles classes d’actifs, ce qui va indéniablement créer un impact sur la consommation, donc sur la croissance économique. Par conséquent, tout ceci devrait induire un grand besoin d’infrastructures sur le continent africain…. Mais quid des investissements et des financements ?

Si les besoins sont identifiés, une augmentation de la population génère un besoin en logements, et une croissance économique en augmentation va entraîner un besoin en immobilier professionnel. Cependant, les investissements tardent à se manifester et ce pour diverses raisons (instabilité politique, risque monétaire, lourdeur des procédures administratives…). Ces freins sont-ils aujourd’hui présents dans l’ensemble des pays de la zone francophone subsaharienne ? Nous allons tenter de voir si les contraintes liées à une réelle politique immobilière sont les mêmes partout en Afrique.

Tout d’abord, il est nécessaire de bien distinguer les trois grands groupes de pays qui composent la zone francophone subsaharienne, à savoir les pays aux économies motrices dans la sous-région, ceux bénéficiant d’une économie portée par l’activité extractive et ceux aux économies amorçant une croissance.

Nous n’aborderons que ceux du premier groupe, en nous basant sur un comparatif succinct de trois pays de la sous-région, les deux autres groupes présentant encore des économies relativement faibles donc non significatives :

–                Afrique de l’Ouest : Côte d’Ivoire (Abidjan) / Sénégal (Dakar)

–                Afrique Centrale : Cameroun (Douala)

Il est important de noter que ces trois communes sont des villes portuaires et des capitales économiques, seul Dakar est à la fois capitale économique et politique.

Si nous avons retenu ses trois pays comme références pour la sous-région, c’est qu’ils présentent tous les trois des critères d’évaluations similaires tels que la stabilité politique de ces dernières années, une économie diversifiée / un poids économique sous régional affirmé, une main d’œuvre qualifiée et des infrastructures importantes.

D’un point de vue démographique, si l’on note une population similaire entre la Côte d’Ivoire et le Cameroun, soit environ 24 millions d’habitants, le Sénégal n’en compte que 16 millions. Toutefois, la Côte d’Ivoire présente un taux de croissance important puisqu’il est d’environ 9 %, soit pratiquement le double des deux autres pays. L’agriculture reste, pour ces trois pays, un facteur essentiel de leur économie.

En ce qui concerne l’immobilier à proprement parler, on notera une chaîne d’acteurs structurée, composée de promoteurs institutionnels et privés, d’un secteur bancaire sensibilisé et d’agents immobiliers.

Le paysage immobilier s’articule autour de différentes zones urbanistiques, avec des quartiers d’affaires abritant des immeubles de plus de dix étages, différents secteurs résidentiels possèdant une grande diversité de gamme de produits (appartements/villas), des centres commerciaux implantés dès les années 90 et une offre hôtelière diversifiée mais toujours insuffisante.

En matière de loyer, pour les bureaux, Abidjan tient la corde avec 384 €/m²/an devant Douala, 288 €/m²/an et enfin Dakar, 240 €/m²/an. En ce qui concerne les locaux commerciaux, Abidjan reste leader avec des loyers moyens à 387 €/m²/an, suivi de Dakar à 348 €/m²/an, puis Douala, 336 €/m²/an. Enfin, au niveau du résidentiel, on note des loyers bien plus élevés à Dakar 270 €/m²/an alors que Douala et Abidjan sont sensiblement identiques 195 €/m²/an. *

Concernant les taux de rendement, les trois villes se tiennent, puisqu’il en ressort des rentabilités équivalentes, aux alentours de 11%.

Les perspectives d’avenir seraient une fluidification du marché de financement immobilier, la création de joint-ventures entre les investisseurs internationaux et acteurs locaux, le renforcement des partenaires locaux (conseils, experts, financiers) ou encore le développement de fonds de private equity.

*Les loyers présents dans cette présentation prennent en compte les prix relevés sur les biens de haut standing des quartiers réputés à forte valeur ajoutée.

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